В материале подробно освещается, на каких условиях арендатор может договориться с арендодателем о снижении арендных платежей и как это оформить. Данный опыт может быть использован при составлении договоров аренды.
Кому выгодно использовать арендные каникулы
Чтобы полноценно использовать помещение в своей деятельности, арендатору нередко требуется провести там какие-либо предварительные работы, например сделать ремонт. Естественно, это требует времени, притом что эксплуатировать недвижимость в этот период затруднительно. В подобных ситуациях арендодатели обычно без проблем соглашаются предоставить так называемые арендные каникулы.
Термин не имеет легального закрепления, но наиболее часто под арендными каникулами понимают период действующего договора аренды помещения, когда арендная плата за него устанавливается в меньшем размере, переносится на другой период или вовсе не взимается арендодателем.
Такой подход выгоден не только арендатору, но и арендодателю, поскольку:
1) позволяет сдать помещение в аренду еще на этапе, когда оно по своим характеристикам фактически не может использоваться;
2) удерживает арендаторов от расторжения договора аренды в периоды ограниченных возможностей по использованию объекта (например, в случае ведения строительных работ на прилегающих к объекту территориях, что существенно сказывается на проходимости сдаваемого в аренду объекта).
Плюсом каникул для арендатора, помимо очевидного выигрыша в части экономии на арендной плате, является также гарантия предоставления ему помещения в интересном для него месте.
Стоит отметить, что применение арендных каникул, а равно и порядок их использования, зависит от достигнутых арендодателем и арендатором договоренностей и не является существенным условием договора аренды недвижимого имущества (ст. 585 ГК).
Документы:
Гражданский кодекс Республики Беларусь (далее – ГК).
Налоговый кодекс Республики Беларусь (далее – НК).
письмо Министерства по налогам и сборам Республики Беларусь от 05.10.2015 № 2-2-10/1843 «О применении норм налогового законодательства» (далее – письмо МНС № 2-2-10/1843).
Срок арендных каникул
Срок таких каникул в зависимости от конкретной ситуации и договоренностей сторон может достигать от 1–2 месяцев до года и более. Это зависит главным образом от площади сдаваемых помещений, а также от степени их готовности, от вида планируемых работ и длительности договора аренды. На практике срок согласовывается сторонами с учетом времени, необходимого:
– на подготовку проекта и перепланировку помещений;
– выполнения отделочных или ремонтных работ;
– целевого технического оснащения помещения;
– переезда арендатора, включая установку оборудования и перемещение работников.
Справочно:
целесообразно использовать в договоре аренды условия, не устанавливающие прямо безвозмездность отношений сторон во время арендных каникул. Лучше предусмотреть снижение арендной платы.
Способы предоставления арендных каникул и их оформление
Установление арендных каникул и их условия необходимо оформить:
– непосредственно в тексте договора аренды недвижимого имущества (если арендные каникулы обсуждаются до момента начала действия договора);
– в дополнительном соглашении к договору аренды (если необходимость установления арендных каникул и снижения арендной платы возникает уже в процессе использования недвижимости).
Вариантами предоставления арендных каникул являются:
1) прямое уменьшение величины арендной платы на определенный период;
2) предоставление отсрочки по оплате, предполагающей, что в течение арендных каникул оплата не производится, а платежи за этот период (рассчитанные от сниженной ставки) осуществляются путем добавления их равными долями в течение нескольких месяцев к сумме основной арендной платы, которая начинает в полном объеме уплачиваться по завершении арендных каникул;
3) установление бесплатного периода пользования помещением.
Способ 1
Прямое уменьшение величины арендной платы на определенный период.
При применении этого способа следует прописать в договоре или дополнительном соглашении к нему, что арендная плата уплачивается с 1-го месяца аренды, но в определенный период уплачивается в сниженном размере:
«3.1. Ежемесячная арендная плата составляет 10 000 (десять тысяч) белорусских рублей, включая НДС.
3.2. В период проведения ремонтно-отделочных и иных подготовительных работ в переданном помещении (с 1 марта 2019 г. по 30 апреля 2019 г. включительно) арендатор уплачивает арендную плату в размере 50 % от установленной п. 3.1 настоящего Договора».
Пределов для снижения арендной платы нет, но все же не стоит на время арендных каникул устанавливать номинальную арендную плату (например, 10 руб. в месяц), чтобы рассматриваемая сделка не могла быть квалифицирована как безвозмездная с вытекающими налоговыми последствиями (см. способ 3).
Справочно:
арендная плата может устанавливаться в виде фиксированной денежной суммы, вносимой ежемесячно, а также доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов, предоставления арендатором определенных услуг, передачи арендодателю вещи в собственность или в аренду или возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества (п. 2 ст. 585 ГК).
Способ 2
Перенос арендной платы на будущие периоды.
Такая ситуация может возникнуть в том случае, когда арендодатель не согласен «прощать» арендатору часть арендной платы, но в то же время арендатор желает нести расходы по уплате арендной платы во время осуществления своей операционной деятельности на арендуемом объекте.
Формулировка таких арендных каникул в договоре может выглядеть следующим образом:
«3.1. Ежемесячная арендная плата составляет 12 000 (двенадцать тысяч) белорусских рублей, включая НДС.
3.2. В период проведения ремонтно-отделочных и иных подготовительных работ в переданном помещении (с 1 марта 2019 г. по 30 апреля 2019 г. включительно) устанавливаются арендные каникулы продолжительностью 2 (два) месяца.
3.3. Оплата арендной платы за период арендных каникул осуществляется в рассрочку на протяжении 12 (двенадцати) месяцев с даты окончания арендных каникул путем увеличения ежемесячной суммы платы за аренду, предусмотренной п. 3.1 Договора, на 2 000 (две тысячи) белорусских рублей».
Способ 3
Определение периода бесплатного пользования помещением.
В договоре это может выглядеть следующим образом:
«3.2. Период проведения ремонтно-отделочных и иных подготовительных работ в переданном помещении (с 1 марта 2019 г. по 30 апреля 2019 г. включительно) признается сторонами арендными каникулами, под которыми понимается освобождение арендатора от обязанности уплачивать арендную плату».
Такой способ, по нашему мнению, является наименее приемлемым, поскольку влечет наступление гражданско-правовых и налоговых последствий в виде:
1) квалификации договора как смешанного, включающего элементы договора аренды и договора безвозмездного пользования (ссуды). Договор аренды в силу ст. 577, п. 3 ст. 393 ГК является возмездным. Обязанность арендатора вносить арендную плату является одним из отличительных признаков данного вида договоров. Вместе с тем в силу п. 2 ст. 391 ГК стороны могут заключать договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законодательством (смешанный договор). В таком случае к отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора. Как следствие, при полном освобождении арендатора от уплаты арендной платы в определенном периоде к соответствующим правоотношениям сторон необходимо применять нормы гл. 36 ГК о договоре безвозмездного пользования имуществом, по которому
ссудодатель обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю) (ст. 643 ГК). Стоит также помнить, что положения о досрочном расторжении договора аренды и договора безвозмездного пользования (ссуды) имеют свои отличия. Более того, положения ГК о договоре ссуды предполагают возможность ссудополучателя в одностороннем порядке отказаться от договора ссуды. Таким образом, для защиты своих интересов арендодателю следует максимально детально регламентировать порядок расторжения и одностороннего отказа от договора в период действия бесплатных арендных каникул;
2) необходимости расчета и уплаты налогов обеими сторонами в период действия арендных каникул с учетом положений налогового законодательства, применимых к безвозмездному пользовании имуществом.
Так, в силу подп. 1.1.13 п. 1 ст. 115 НК для ссудодателя обороты по передаче имущества в безвозмездное пользование ссудополучателю признаются объектами обложения НДС. Налоговая база в рассматриваемой ситуации будет определяться как сумма возмещаемых ссудодателю расходов по передаче имущества в безвозмездное пользование, включая возмещаемые ссудодателю стоимость электроэнергии (за исключением приобретенной, а также за исключением стоимости приобретенных работ (услуг), возмещаемой ссудодателю в соответствии подп. 2.12.2 п. 2 ст. 115 НК), амортизации, налогов и т.д.
Со стоимости объекта, передаваемого ссудополучателю в безвозмездное пользование, НДС не исчисляется.
В отношении налога на недвижимость со стоимости переданного в безвозмездное пользование объекта, а также земельного налога за земельный участок, приходящийся на объект, обязанным плательщиком по общему правилу является ссудодатель (ст. 225, п. 1 ст. 227, ст. 236 НК).
В период арендных каникул с полным освобождением арендатора от уплаты арендной платы ссудодатель не может учитывать амортизационные отчисления по такому объекту недвижимости для затрат, учитываемых при налогообложении прибыли (подп. 2.2 п. 2 ст. 170, подп. 1.9 п. 1 ст. 173 НК).
Суммы налога на недвижимость и земельного налога, относящиеся к объекту, у ссудодателя относятся к затратам, учитываемым при налогообложении прибыли. Если в соответствии с договором ссудополучатель обязан возмещать суммы налога на недвижимость и земельного налога, то такие суммы включаются ссудополучателем в состав внереализационных доходов (см. письмо МНС № 2-2-10/1843).
Способ 4
Зачет стоимости неотделимых улучшений в счет оплаты аренды.
Строго говоря, не следует арендными каникулами считать промежуток времени, когда арендатор в счет платы за аренду несет расходы по ремонту (подп. 5 п. 2 ст. 585 ГК), поскольку такие расходы расцениваются как одна из форм арендной платы. Вместе с тем сложно отрицать, что такой зачет позволяет снизить расходы арендатора в сравнении с ситуацией, когда ему пришлось бы одновременно с расходами на ремонт вносить оговоренную арендную плату. Как следствие, в отсутствие законодательно определенного содержания арендных каникул считаем возможным рассматривать закрепление в договоре аренды обязанности арендодателя возместить арендатору стоимость работ по доведению помещения до пригодного состояния путем ее зачета в счет оплаты аренды за n-е количество месяцев в качестве разновидности арендных каникул.
Формулировка в договоре может быть такой:
«3.2. Ремонт, переоборудование, переустройство и иные действия, необходимые для приведения арендуемого помещения в состояние, пригодное для его использования по целевому назначению, определенному Договором, выполняются за счет средств арендатора.
3.3. Арендодатель компенсирует арендатору затраты, связанные с проведением ремонта и (или) выполнением указанных действий, путем зачета произведенных расходов в счет оплаты аренды за первые 4 месяца действия настоящего Договора. В этом случае Стороны оформляют и подписывают акт зачета взаимных требований по согласованной форме (приложение 1 к Договору).
С 5-го месяца арендная плата уплачивается согласно п. 3.1 Договора».
Таким образом, стороны могут избрать любой из приемлемых для них вариантов применения арендных каникул. При любом из выбранных способов во избежание двоякого толкования текста соглашения и различного понимания пунктов об арендных каникулах рекомендуем сторонам уделять особое внимание:
– причине введения арендных каникул;
– сроку действия арендных каникул (по возможности, с указанием конкретных дат действия льготных условий аренды);
– величине действующей в этом периоде арендной платы или порядку ее расчета;
– порядку внесения арендных платежей в период действия арендных каникул и после их окончания.
